De verhuisregeling, kan ik mijn lage rente meenemen naar een nieuwe woning?

Ja dat kan, bijna alle geldverstrekkers hebben daar een regeling voor namelijk de verhuisregeling. Er zijn 2 varianten die verschillen per geldverstrekker:

• Je moet je huidige woning verkocht hebben (onvoorwaardelijk verkoopovereenkomst)
• Je koopt eerst een nieuwe woning en daarna verkoop je je huidige woning.

Je moet je daarbij wel realiseren dat je huidige (lage) rente alleen mee mag nemen voor het openstaande hypotheekbedrag van je huidige woning, voor de resterende looptijd van de rentevast periode. Voor alles wat je extra moet lenen voor de financiering van je nieuwe woning gelden de actuele rentetarieven van de geldverstrekker.

Bij een klein deel van de geldverstrekkers moet je oude woning verkocht zijn voordat je de hypotheekrente mee kan verhuizen naar de nieuwe woning. Maar betekent dat dan dat je tijdelijk moet gaan huren?

Gelukkig niet, als je bij zo'n geldverstrekker zit waar de woning al verkocht moet zijn bedoelen ze dat er een getekend verkoopcontract zijn waarbij de ontbindende voorwaarden financiering zijn verlopen. Dat wil dus zeggen dat de koper niet meer van de koop af kan zien. Je kan in dat koopcontract wel afspreken dat de levering van de woning (het moment dat je de sleutels definitief overdraagt aan de koper bijvoorbeeld 4 maanden in de toekomst ligt)

Zodra de woning dus is verkocht kan je op zoek naar een nieuwe woning. Je kan ook eerder een nieuwe woning kopen (voorlopig koopcontract tekenen), maar hou er daarbij wel rekening mee dat de ontbindende voorwaarden minimaal 10 werkdagen later aflopen dan de ontbindende voorwaarden financiering van je huidige woning.

Het voordeel van deze variant is dat je weet hoe lang je dan precies dubbele lasten moet betalen.

De situatie:

• Stel je hebt in 2019 een woning gekocht voor €295.000,00 met een rente van 2,1%. De hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek. Dan is de hypotheekschuld op dit moment nog zo'n €270.000,00.
• Je kan de woning verkopen voor €350.000,00 en je hebt al een getekend verkoopcontract en de ontbindende voorwaarden financiering zijn al verlopen. Je hebt een nieuwe woning gevonden voor €450.000,00.

Als je eigen woning is verkocht mag ik het verschil tussen €350.000,00 en €270.000,00 minus de makelaarscourtage overbruggen, zeg even €75.000,00.

Dat wil zeggen dat je dat geld nog niet in handen hebt maar je weet wel dat dat de winst is die je zal maken als je straks bij de notaris zit. Dat zou je dus kunnen zien als eigen geld wat je op dit moment nog niet beschikbaar hebt maar wel zeker weet dat je het gaat krijgen als de woning wordt geleverd bij de notaris (sleuteloverdracht). De geldverstrekker is dan bereid om dit bedrag alvast aan je te lenen zodat je straks een lagere hypotheek nodig hebt voor je nieuwe woning. Deze overbruggingshypotheek wordt direct zodra de oude woning is geleverd afgelost, zodat alleen de nieuwe hypotheek nog blijft lopen.

Bij overgrote deel van de geldverstrekkers moet je de oude woning wel gaan verkopen maar hoeft er nog geen getekende koopovereenkomst te zijn. Dat lijkt gunstig maar doordat de verkoopopbrengst nog niet zeker is nemen ze maar 90% van de geschatte waarde bij verkoop, wat meestal vastgesteld moet worden met een taxatierapport daardoor kan je dus niet de volledige overwaarde benutten. Dat hoeft geen probleem te zijn want je kan de resterende overwaarde gebruiken voor een verbouwing of nadat de oude woning geleverd is het resterende bedrag alsnog aflossen op de hypotheek.

Wederom op basis van bovengenoemde situatie:

• Stel je hebt in 2019 een woning gekocht voor €295.000,00 met een rente van 2,1%. De hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek. Dan is de hypotheekschuld op dit moment nog zo'n €270.000,00.
• Je kan de woning verkopen voor €350.000,00 en je hebt al een getekend verkoopcontract en de ontbindende voorwaarden financiering zijn al verlopen. Je hebt een nieuwe woning gevonden voor €450.000,00.

Is je eigen woning nog niet verkocht dan rekent de geldverstrekker met 90% van €350.000,00 = €315.000,00 - €270.000,00 = €45.000,00 dat ik mag overbruggen. Zodra dan de oude woning is geleverd krijg je de resterende €35.000,00 bij de notaris overgemaakt en kan je daarmee de nieuwe hypotheek aflossen.

In de meeste gevallen mag je je huidige rente meenemen, maar enkel voor het huidige hypotheekbedrag. Je moet er wel rekening mee houden dat er een opslag op je rentetarief kan gaan gelden afhankelijk van de risicoklasse (hypotheek/waarde woning) en/of het vervallen van Nationale Hypotheek Garantie (in 2023 van toepassing indien nieuwe woning duurder is dan €405.000,00)

De huidige woning is met Nationale Hypotheek Garantie en de nieuwe woning niet. Dan kijkt de geldverstrekker naar het verschil tussen de hoogte van de hypotheek/de waarde van de woning. Op basis van dat percentage bepaalt de geldverstrekker in welke risicoklasse je komt. Hoe hoger dit percentage hoe hoger de rente-opslag.

In ons rekenvoorbeeld hebben we dus een koopsom van €450.000,00. Daarbij komen €14.250,00 aan kosten koper en na aftrek € 75.000,00 overwaarde is de nieuwe hypotheek €389.250,00. De risicoklasse berekening is dan €389.250,00/€450.000,00 = 87%. Daarmee val je dus in de risicoklasse: tot 90%. De opslag van de risicoklasse tot 90% is bijvoorbeeld 0,3%.

De rente die je dan in dit voorbeeld gaat gelden op je nieuwe hypotheek is:

• 2,4% (2,1% oude rente plus opslag 0,3%) voor het bedrag van €270.000,00
• over resterende bedrag €119,250,00 (= €389.250,00 - €270.000,00) dat je leent betaal je dan de actuele rente van de geldverstrekker bijvoorbeeld 4,4%. (dit is ook incl. opslag voor risicoklasse)

Bel, mail of app mij even.