PG Actueel klein copy

De verhuisregeling, kan ik mijn lage rente meenemen naar een nieuwe woning?

30  augustus 2023

Te koop bord

Je hebt de afgelopen jaren geprofiteerd van de lage rente en nu heb je een lage rente die nog lang vaststaat. Maar het huis waar je nu in woont wordt nu eigenlijk te klein of je wilt naar een duurzamere woning verhuizen. Kan je dan die lage rente meenemen en hoe werkt dat dan. 

Ja dat kan, bijna alle geldverstrekkers hebben daar een regeling voor namelijk de verhuisregeling. Er zijn 2 varianten die verschillen per geldverstrekker:

  • Je moet je huidige woning verkocht hebben (onvoorwaardelijk verkoopovereenkomst)
  • Je koopt eerst een nieuwe woning en daarna verkoop je je huidige woning.

Je moet je daarbij wel realiseren dat je huidige (lage) rente alleen mee mag nemen voor het openstaande hypotheekbedrag van je huidige woning, voor de resterende looptijd van de rentevast periode. Voor alles wat je extra moet lenen voor de financiering van je nieuwe woning gelden de actuele rentetarieven van de geldverstrekker.

Verhuisregeling bij geldverstrekker waar je al een getekende koopovereenkomst moet hebben:

Bij een klein deel van de geldverstrekkers moet je oude woning verkocht zijn voordat je de hypotheekrente mee kan verhuizen naar de nieuwe woning. Maar betekent dat dan dat je tijdelijk moet gaan huren?

Gelukkig niet, als je bij zo'n geldverstrekker zit waar de woning al verkocht moet zijn bedoelen ze dat er een getekend verkoopcontract zijn waarbij de ontbindende voorwaarden financiering zijn verlopen. Dat wil dus zeggen dat de koper niet meer van de koop af kan zien. Je kan in dat koopcontract wel afspreken dat de levering van de woning (het moment dat je de sleutels definitief overdraagt aan de koper bijvoorbeeld 4 maanden in de toekomst ligt)

Zodra de woning dus is verkocht kan je op zoek naar een nieuwe woning. Je kan ook eerder een nieuwe woning kopen (voorlopig koopcontract tekenen), maar hou er daarbij wel rekening mee dat de ontbindende voorwaarden minimaal 10 werkdagen later aflopen dan de ontbindende voorwaarden financiering van je huidige woning.

Het voordeel van deze variant is dat je weet hoe lang je dan precies dubbele lasten moet betalen.

Voorbeeld in cijfers:

De situatie:

  • Stel je hebt in 2019 een woning gekocht voor €295.000,00 met een rente van 2,1%. De hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek. Dan is de hypotheekschuld op dit moment nog zo'n €270.000,00.
  • Je kan de woning verkopen voor €350.000,00 en je hebt al een getekend verkoopcontract en de ontbindende voorwaarden financiering zijn al verlopen. Je hebt een nieuwe woning gevonden voor €450.000,00.

Als je eigen woning is verkocht mag ik het verschil tussen €350.000,00 en €270.000,00 minus de makelaarscourtage overbruggen, zeg even €75.000,00.

Dat wil zeggen dat je dat geld nog niet in handen hebt maar je weet wel dat dat de winst is die je zal maken als je straks bij de notaris zit. Dat zou je dus kunnen zien als eigen geld wat je op dit moment nog niet beschikbaar hebt maar wel zeker weet dat je het gaat krijgen als de woning wordt geleverd bij de notaris (sleuteloverdracht). De geldverstrekker is dan bereid om dit bedrag alvast aan je te lenen zodat je straks een lagere hypotheek nodig hebt voor je nieuwe woning. Deze overbruggingshypotheek wordt direct zodra de oude woning is geleverd afgelost, zodat alleen de nieuwe hypotheek nog blijft lopen.

Verhuisregeling bij een geldverstrekker zonder getekende koopovereenkomst:

Bij overgrote deel van de geldverstrekkers moet je de oude woning wel gaan verkopen maar hoeft er nog geen getekende koopovereenkomst te zijn. Dat lijkt gunstig maar doordat de verkoopopbrengst nog niet zeker is nemen ze maar 90% van de geschatte waarde bij verkoop, wat meestal vastgesteld moet worden met een taxatierapport daardoor kan je dus niet de volledige overwaarde benutten. Dat hoeft geen probleem te zijn want je kan de resterende overwaarde gebruiken voor een verbouwing of nadat de oude woning geleverd is het resterende bedrag alsnog aflossen op de hypotheek.

Hoe ziet dat eruit in getallen:

Wederom op basis van bovengenoemde situatie:

  • Stel je hebt in 2019 een woning gekocht voor €295.000,00 met een rente van 2,1%. De hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek. Dan is de hypotheekschuld op dit moment nog zo'n €270.000,00.
  • Je kan de woning verkopen voor €350.000,00 en je hebt al een getekend verkoopcontract en de ontbindende voorwaarden financiering zijn al verlopen. Je hebt een nieuwe woning gevonden voor €450.000,00.

Is je eigen woning nog niet verkocht dan rekent de geldverstrekker met 90% van €350.000,00 = €315.000,00 - €270.000,00 = €45.000,00 dat ik mag overbruggen. Zodra dan de oude woning is geleverd krijg je de resterende €35.000,00 bij de notaris overgemaakt en kan je daarmee de nieuwe hypotheek aflossen.

Wat gebeurt er met mijn rente:

In de meeste gevallen mag je je huidige rente meenemen, maar enkel voor het huidige hypotheekbedrag. Je moet er wel rekening mee houden dat er een opslag op je rentetarief kan gaan gelden afhankelijk van de risicoklasse (hypotheek/waarde woning) en/of het vervallen van Nationale Hypotheek Garantie (in 2023 van toepassing indien nieuwe woning duurder is dan €405.000,00)

Voorbeeld

De huidige woning is met Nationale Hypotheek Garantie en de nieuwe woning niet. Dan kijkt de geldverstrekker naar het verschil tussen de hoogte van de hypotheek/de waarde van de woning. Op basis van dat percentage bepaalt de geldverstrekker in welke risicoklasse je komt. Hoe hoger dit percentage hoe hoger de rente-opslag.

In ons rekenvoorbeeld hebben we dus een koopsom van €450.000,00. Daarbij komen €14.250,00 aan kosten koper en na aftrek € 75.000,00 overwaarde is de nieuwe hypotheek €389.250,00. De risicoklasse berekening is dan €389.250,00/€450.000,00 = 87%. Daarmee val je dus in de risicoklasse: tot 90%. De opslag van de risicoklasse tot 90% is bijvoorbeeld 0,3%.

De rente die je dan in dit voorbeeld gaat gelden op je nieuwe hypotheek is:

  • 2,4% (2,1% oude rente plus opslag 0,3%) voor het bedrag van €270.000,00
  • over resterende bedrag €119,250,00 (= €389.250,00 - €270.000,00) dat je leent betaal je dan de actuele rente van de geldverstrekker bijvoorbeeld 4,4%. (dit is ook incl. opslag voor risicoklasse)

Zoals gewoonlijk bij hypotheken is het redelijk complex. Graag plan ik een afspraak met je in om jouw situatie een keer met je door te nemen zodat je weet wat je kan verwachten en waar je op moet letten. Afhankelijk van welke geldverstrekker je hebt kan het dus belangrijk zijn in welke volgorde je een nieuwe woning gaat kopen.

Bel, mail of app mij even.

Heb je vragen? 

Phone icon

bel ons op
?????

email icon

Stuur een mail naar
?????

hous icon

Bezoek ons op
?????

Lees ook onze andere blogs

starterslening verbouwen eigen huis hypotheek regelen_small

Hoe kan ik toch een huis kopen als starter?

28-09-2023

Is een aflossingsvrije hypotheek nog een verstandige optie? kopie

17-09-2023

Te koop bord

De verhuisregeling, kan ik mijn lage rente meenemen naar een nieuwe woning?

30-08-2023

belasting dienst

Tijdelijk twee woningen... Wat vindt de fiscus?

03-02-2022

bedrijfs logo wit
Openingstijden

Ma t/m Vr
09:00 - 18:00

Avonduren op afspraak

Kantoorgegevens

AFM

12048851
Kifid 300.018315
KVK 84497637
Volg mij op social media
Deel deze pagina
© PG Financieel Advies